为进一步规范本市邦有土地上房屋征收评估行动，凭借《国有地盘上房屋征收与积蓄端正》、《国有土地上房屋征收评估办法》等端正，勾结本市实质处境，全部人委条约了《北京市国有地盘上房屋征收评估暂行办法》。现印发给我们们，请服从履行。

　　条为进一步样板本市国有土地上衡宇征收评估动作，爱护房屋征收事主闭法权利，包管衡宇征收赔偿公允闭理，依据《国有土地上房屋征收与抵偿法规》、《国有地盘上衡宇征收评估步骤》、《北京市邦有地盘上房屋征收与积蓄推广观点》及《房地产估价模范》等相闭正经，联络本市实质境遇，契约本设施。

　　第二条本市行政区域内国有地皮上被征收衡宇代价评估，用于产权互换房屋价值评估，被征收衡宇装筑、配置及附属时价值评估，因征收房屋制成的机械配置、物资等乔迁费用评估，因征收房屋变成的停产破产蹧跶评估，衡宇征收涉及的其大家代价评估，以及对有合评估结束举办复核或判决，适用本办法。

　　为编制征收抵偿谋划、坚信征收补充用度或当局作出房屋征收信念等就事的国有土地上衡宇征收预评估，适用本办法。

　　第三条被征收房屋价值评估目的该当表述为“为衡宇征收片面与被征收人相信被征收房屋价钱的积累供应依靠，评估被征收衡宇的价钱”。

　　用于产权相易衡宇价值评估，被征收衡宇装修、摆设及从属物价值评估等房屋征收涉及的其所有人价格评估，应该不同对评估主意举办恰当表述。

　　第四条衡宇征收片面应该向受托的房地产价钱评估机构需要征收领域内房屋环境，席卷一经登记的衡宇境遇和未经登记筑筑的认定、管制终局境遇。考察下场应当在衡宇征收领域内向被征收人颁发。

　　应付一经登记的房屋，其本质、用处和修修面积，平常以权属证书和登记簿的记实为准；权属证书与登记簿的记录不齐整的，除有凭单证据登记簿确有偏差表，以登记簿为准。将就未经登记的筑修，该当听从区黎民当局的认定、照料下场实行评估。

　　用于产权换取衡宇价格评估时点，被征收房屋装修、设备及隶属时价值评估等衡宇征收涉及的其我价钱评估时点，应当与被征收衡宇价值评估时点整齐。

　　第六条被征收房屋价值是指被征收衡宇及其占用规模内的土地使用权在寻常商业境况下，由熟悉情况的交易双方以公允营业阵势正在评估时点自愿实行营业的金额，但不磋商被征收衡宇租赁、抵押、查封等因素的用意。

　　前款所述不探讨租赁因素的效率，是指评估被征收衡宇无租约限制的价值；不咨议抵押、查封因素的效力，是指评估代价中不扣除被征收房屋已抵押包管的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　被征收衡宇的价钱，由具有呼应先天的房地产代价评估机构屈从《国有地盘上衡宇征收评估办法》及本举措评估决定。

　　第七条被征收房屋价钱评估应当磋商被征收衡宇的区位、用路、建建组织、新旧水平、修建面积以及占地面积地盘行使权等感化被征收衡宇代价的因素。

　　第八条同一征收项目的衡宇征收评估办事由两家以上房地产价值评估机构秉承的，该当共同协商坚信一家房地产价值评估机构为牵头单元；牵头单位应当构制相合房地产价钱评估机构就评估谋略、评估时点、代价内涵、评估依据、评估如果、评估纲目、评估时间途径、评估办法、紧急参数采选、评估了局必然事势等实行疏通，归并类型。

　　第九条房屋征收评估该当根据评估目的和当地房地产阛阓形态，较量较法、法、成本法、假使开辟法等评估步骤进行合用性剖释，抉择个中一种恐怕众种步骤对被征收衡宇价值进行评估。

　　被征收房屋的宛若房地产有较多商业的，应当采纳对照法评估；被征收房屋或其彷佛房地产大凡有租金等经济收入的，应当选取法评估；被征收房屋的似乎房地产没有营业或商业很少，且被征收衡宇或其彷佛房地产没有房钱等经济收入的，该当选用本钱法评估；被征收房屋是在修工程的，该当采纳假若开垦法评估，在修工程设备进度以衡宇征收信仰通告之日的状况为准。

　　可以同时采取两种以上评估设施评估的，该当采取两种以上评估步骤评估，并对各式评估步骤的测算结局举办校核和比拟认识后，关理肯定评估了局。

　　第十条比拟法评估时，寻常应正在与被征收衡宇区域具有似乎特质的同一地域、相邻或邻近地区内辘集生意实例，并拣选符闭条目的不少于三个可比实例。拣选可比实例后，应先归并其价格内在和阵势，建树价值对照根柢，之后再举行贸易情况修改、市集状况调节和房地产状态治疗。

　　第十一条法评估时，应折柳答谢成本化法和直接本钱化法，并应优先选用答谢资本化法。

　　第十二条成本法评估时，应根据被征收衡宇状况和地皮形态，选择房地合估旅途或房地分估旅途。

　　对付容积率小于1.0的非住宅房屋评估，优先挑选房地分估道径，且设定容积率为1.0举办地皮浸置成本评估。地皮重置本钱可拔取对比法、成本法、基准地价修处死等办法进行测算。拔取成本法评估时，可优先拣选同地域或类似区域内三个(含)以上地皮上等开发项目，得到其已核定的征地拆迁用度、市政基础设施摆设费、前期费用、利歇、利润、税费等有关本钱用度，进行解析比拟后取值。

　　第十三条对被征收衡宇似乎、散布汇集的成片房屋实行评估，可先设定或选定样板衡宇，遵守现实境况拔取闭用的评估措施评估类型房屋商场价值，再对范例房屋市场价钱实行建改，求取被征收房屋价值。

　　第十四条对付衡宇犹如、分布凑集的成片住所衡宇征收项目，可选择对住屋典型衡宇市集价钱进行编削的评估旅途求取被征收住宅衡宇代价。公式如下：

　　被征收衡宇价值=(表率衡宇商场价格-楷模房屋重置成新价+被征收衡宇重置成新价)×要素点窜×被征收衡宇修修面积

　　第十五条住宅范例衡宇是指正在被征收房屋所在地域的境况状态下，因袭浸筑好像室第衡宇。日常应餍足以下条款：

　　1.同地域内设备的具有长期间可寓居价钱，较好疏通性，砖混、钢混或以上模范建筑组织的衡宇；

　　要是征收地区周围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按衡宇所在区域分组，每组差异设定表率房屋。

　　第十六条室庐榜样房屋市集代价评估可选择对比法，采用的可比实例成交代价寻常采取周边住宅项目或整幢室第的均衡价值；条款不完满时，可采用单套室庐价格，但须举行楼层、朝向、成新等因素编削。

　　第十七条住屋衡宇代价影响因素包罗容积率、朝向、楼层及其全部人因素。容积率、朝向及楼层因素编削系数参照附表一、附外二、附表三。其他们因素依据房屋本质境遇肯定，修削系数应优先选用房地产估价行业机关颁发的数据；不挑选的，应在评估申诉中呈文来由。

　　第十八条住屋类型衡宇浸置成新价、被征收室庐衡宇沉置成新价，遵守评估主见的现实境况，可依赖《北京市衡宇重置成新价评估工夫典型》举行测算。

　　第十九条对付房屋犹如、分散咸集的成片非住宅房屋征收项目，可采用对非住屋模范衡宇市场代价实行修正的评估途径求取被征收非住宅衡宇代价。公式如下：

　　被征收衡宇价格=(样板房屋商场价值-范例房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价)×因素改削×被征收衡宇筑筑面积

　　第二十条非住宅榜样房屋是指正在被征收非住屋衡宇界限内具有似乎代表性的房屋，按用途分为生意、办公和资产等榜样。

　　非室庐典型衡宇选定，应在被征收衡宇所正在地域的情况形态下，归纳探究用路、修筑机关、临街状况、层高、容积率、建成期间等。

　　如果征收地域界限较大或呈狭长带状散布，应将被征收衡宇按房屋所在地区与用途分组，每组差异选定榜样衡宇。

　　第二十一条非住宅类型衡宇商场价值评估，可采取比拟法、法和本钱法等设施举行评估。

　　第二十二条非居处房屋价值功用因素包罗容积率、楼层、临街状态及其全班人因素。容积率、楼层和临街状况因素修正系数参照附外四、附外五。其我因素依据房屋现实环境相信，筑改系数应优先挑选房地产估价行业结构发布的数据；不抉择的，应在评估呈报中陈诉情由。

　　第二十三条非居处典型衡宇重置成新价、被征收非住宅房屋沉置成新价，服从评估想法的实际境况，可依附《北京市衡宇重置成新价评估工夫标准》举办测算。

　　第二十五条被征收房屋装修、修设及附属时价值评估，遵守评估对象的实践环境，可依靠《北京市房屋沉置成新价评估技巧标准》举行测算。

　　第二十六条可答复应用的机械配置，评估价钱包罗拆卸费、包装运输、调试费等。无法答复操纵的机器设备，遵循原料并结合市集询价评估其沉置成新价，浸置价由评估时点的从新添置价与采办该呆板设备发生的运杂费、装配调试费等构成。

　　第二十七条因征收衡宇造成的停产歇业虚耗评估，遵守《《北京市邦有地盘上房屋征收停产破产糜掷积蓄暂行举措》（京修法〔2011〕18号）》举办测算。

　　第二十八条征收全体房地产中的局部房屋和土地，评估时应将被征收局限与团体房地产归纳商议，可采取征收一面单独评估、团体分割评估、集团价格减损评估中的一种格式确信。

　　第二十九条典范衡宇阛阓价格评估、被征收衡宇代价评估选取两种以上评估设施的，应对各式评估步骤测算完结举办校核和比拟分化，确信最后评估结束。

　　第三十条房地产代价评估机构该当服从评估寄托书大概请托合同的约定，向房屋征收局限需要分户的初阶评估结果。分户的开端评估收场该当包括评估宗旨的组成及其根基情况和评估价值。房屋征收部门该当将分户的初阶评估结果在征收规模内向被征收人公示。

　　第三十一条分户开端评估终局公示期满后，房地产代价评估机构应该向房屋征收局限提供拜托评估界限内被征收房屋的全体评估陈诉和分户评估申诉。房屋征收个人应当向被征收人转交分户评估申报。

　　第三十二条被征收人恐怕衡宇征收部分对分户评估究竟有反对的，应该自收到分户评估呈报之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　申请复核评估的，应该向原房地产价值评估机构提出版面复核评估申请，并指出评估陈诉存在的问题。

　　原房地产代价评估机构该当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结束举办复核。复核后，变动原评估收场的，应该从头出具评估陈诉；评估结果没有迁移的，应该书面示知复核评估申请人。

　　第三十三条被征收人或者衡宇征收一面对原房地产代价评估机构的复核收场有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向本市房地产价值评估大师委员会申请讯断。

　　评估众人委员会应该自收到判定申请之日起10日内，对申请判断评估呈报的评估序次、评估依据、评估假使、评估技巧门路、评估措施采取、参数拣选、评估完结决定花式等评估手艺问题举办考核，出具书面判断观念。

　　经评估大多委员会判定，评估报告存在技艺问题的，评估众人委员会应将有合境况实时通知项目所在区衡宇征收部门。

　　第三十四条正在衡宇征收评料中，房地产价钱评估机构可礼聘除本行业表有闭专业人士和机构供应专业帮助，但应在衡宇征收评估申报中赐与显示。

　　第三十五条本措施自2017年2月15日起践诺。北京市住房和城乡配置委员会《对付批转北京房地产估价师和地皮估价师协会北京市都邑住屋衡宇拆迁市集评估时间盘算的陈述》(京建拆〔2009〕450号)及原北京市房屋地皮牵制局、北京市市价局《对付印发北京市非居处衡宇拆迁评估本事楷模的呈文》(京房地评字〔1999〕656号)同时破除。